Подписването на предварителен договор често е моментът, в който купувачът плаща значителна сума и поема конкретни срокове и задължения. Въпреки разпространеното схващане, този договор не е просто формалност преди нотариалната сделка. Неговите клаузи могат да определят дали покупката ще бъде завършена, кой ще понесе риска при неизпълнение и дали платената сума ще бъде върната. На началната страница на Адвокатска кантора „Здравков“ можете да видите основните направления, в които кантората предоставя правна помощ.

Какво представлява предварителният договор?

Съгласно чл. 19 от Закона за задълженията и договорите предварителният договор за сделка, за която се изисква нотариална форма, трябва да бъде сключен писмено. Той трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на бъдещия окончателен договор.

При покупко-продажба на недвижим имот това обичайно означава ясно индивидуализиране на имота, продажна цена, страни и задължение за сключване на окончателен договор. На практика е необходимо да бъдат уредени и срокът, начинът на плащане, документите, които продавачът трябва да представи, разпределението на разноските и последиците при неизпълнение.

Прехвърля ли предварителният договор собствеността?

Не. Предварителният договор създава задължение страните да сключат окончателен договор, но сам по себе си не прехвърля собствеността върху имота. Купувачът става собственик едва след нотариалното прехвърляне или след влизане в сила на съдебно решение, което замества окончателния договор при условията на чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Това разграничение е важно. Дори купувачът да е платил голяма част от цената и да е получил ключове, правото на собственост не възниква само по силата на предварителния договор.

Капаро, аванс и задатък – едно и също ли са?

В ежедневния език думата „капаро“ се използва за почти всяко предварително плащане. Правните последици обаче зависят от точната уговорка в договора.

Авансът представлява предварително платена част от цената. При прекратяване или разваляне на договора той по принцип подлежи на връщане, освен ако не е налице друго основание за задържане или прихващане.

Задатъкът по чл. 93 ЗЗД доказва сключването на договора и обезпечава неговото изпълнение. Ако неизправна е страната, която го е дала, другата страна може при предвидените условия да се откаже от договора и да го задържи. Ако неизправна е страната, която го е получила, изправната страна може при отказ от договора да иска задатъка в двоен размер.

Самото изписване на думата „капаро“ не е достатъчно, за да се избегнат спорове. Договорът трябва ясно да посочи дали сумата е аванс, задатък, резервационна такса или има друга функция, както и при кои хипотези се връща, задържа или дължи в двоен размер.

Какво трябва да се провери преди подписването?

Преди плащането на сума и поемането на задължения следва да се извърши правна проверка на имота и продавача. Тя обичайно включва:

• документите, от които продавачът черпи правото си на собственост;


• съвпадението между нотариален акт, кадастрална схема и действителното състояние;


• наличието на ипотеки, възбрани, искови молби, право на ползване и други тежести;


• съсобственици и приложимия режим на съпружеска имуществена общност;


• висящи съдебни или изпълнителни производства;


• наследствени права и евентуални неуредени отношения между наследници;


• строителни книжа, разрешение за ползване и законност на извършени преустройства;


• задължения към етажната собственост и доставчици, когато са относими;


• представителната власт, ако някоя от страните действа чрез пълномощник или дружество.

Удостоверението за тежести е важна част от проверката, но не е единственият необходим документ. То трябва да бъде разгледано заедно с цялата история на собствеността и останалите относими обстоятелства.

Кои клаузи са особено важни?

Добре изготвеният предварителен договор следва да даде ясен отговор поне на следните въпроси:

• кой точно имот се продава, с всички идентификатори и принадлежности;


• каква е пълната цена и по каква банкова сметка се плаща;


• какъв е характерът на първоначално платената сума;


• до коя дата и пред кой нотариус ще се сключи окончателният договор;


• какви документи трябва да представи продавачът;


• трябва ли имотът да бъде прехвърлен свободен от тежести;


• кога се предава владението и в какво състояние;


• кой плаща местния данък, нотариалните такси и таксата за вписване;


• какви неустойки и обезщетения се дължат при забава или отказ;


• какво се случва, ако банката не одобри кредита на купувача;


• как се връчват уведомленията между страните.

Клаузите трябва да бъдат съгласувани помежду си. Противоречиви срокове или едновременно използване на понятията „аванс“, „капаро“ и „задатък“ за една и съща сума могат да доведат до сериозен спор.

Какво става, ако една от страните откаже сделката?

Последиците зависят от причината за отказа, съдържанието на договора и поведението на страните. Възможните средства за защита могат да включват искане за връщане на платената сума, задържане или връщане на задатъка в двоен размер, претенция за неустойка или обезщетение и иск за обявяване на предварителния договор за окончателен. При възникнал спор може да е необходимо и процесуално представителство пред съд.

Не всяко забавяне автоматично дава право договорът да бъде прекратен. Често е необходимо да се отправи подходяща покана, да се предостави допълнителен срок или да се докаже, че насрещната страна е неизправна. Неправилно формулираното изявление за разваляне може да усложни последващата защита.

Може ли съдът да обяви договора за окончателен?

Всяка от страните може да предяви иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Преди да уважи иска, съдът проверява дали предварителният договор е действителен, дали съдържа съществените условия и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността. Съдът не пренаписва уговорките на страните, а при основателен иск постановява решение, което замества окончателния договор.

Това производство изисква своевременни действия. Междувременно могат да възникнат нови тежести или разпореждания с имота, поради което процесуалната стратегия и вписването на исковата молба имат практическо значение.

Особени рискове при покупка „на зелено“

При имот в строеж проверката не се изчерпва със собствеността върху земята. Следва да се анализират правото на строеж, разрешението за строеж, проектите, сроковете за отделните етапи, характеристиките на обекта, общите части, условията за промени в проекта и последствията при забавяне.

Плащанията е разумно да бъдат обвързани с ясно определени и доказуеми етапи. Общи формулировки като „при напредване на строителството“ създават ненужна несигурност.

Практически съвети за купувача

• не превеждайте значителна сума преди документална проверка;


• не разчитайте само на проект, предоставен от брокер или продавач;


• използвайте банкови плащания с ясно основание;


• изисквайте актуални документи непосредствено преди нотариалната сделка;


• уредете изрично последиците при отказ на банково финансиране;


• пазете цялата кореспонденция, оферти и доказателства за плащания.

Заключение

Предварителният договор е основният документ, който разпределя рисковете преди придобиването на имота. Стандартен образец рядко отчита особеностите на конкретната собственост, начина на финансиране и договорените срокове. Навременната правна проверка може да предотврати спор, загуба на платена сума или придобиване на имот с проблеми.

Настоящата публикация има общ информационен характер и не представлява индивидуален правен съвет.

Официални източници

• Закон за задълженията и договорите – чл. 18, чл. 19 и чл. 93


• Практика на Върховния касационен съд относно предварителния договор и иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД